نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات دیروز طی مراسمی با حضور رئیس سازمان بورس و وزرای رفاه و اقتصاد برگزار شد. طبق بررسی‌هااین صندوق می‌تواند سازوکار خرید ملک را برای آحاد جامعه فراهم کرده تا بتوانند از سودهای سرمایه‌گذاری در این بخش نیز بهره ببرند.
مجید عشقی، رئیس سازمان بورس درمراسم رونمایی از صندوق املاک و مستغلات گفت: «یکی از سیاست‌های ما در سازمان بورس دعوت به سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بورس بود و در ادامه صندوق‌های مختلف مانند صندوق اهرمی، اولین صندوق درباره املاک و مستغلات امروز رونمایی می‌شود.بیش از ۹۰ درصد از سرمایه‌گذاران مسکن بخش خصوصی هستند و مسکن بخش مغفول مانده در بورس است، با صندوق املاک و مستغلات هر فرد می‌تواند با مبلغ خرد سرمایه‌گذاری کند. نکته دیگر نیز تأمین مالی پروژه‌های مسکن است. نظام بانکی نیز می‌تواند از این صندوق‌ها برای به جریان درآوردن املاک راکد استفاده کرده و این صندوق می‌تواند دارایی‌های راکد بخش خصوصی و بانک‌ها را به خدمت بگیرد.فروش متری مسکن نیز می‌تواند در همین الگو تعریف شود و ازاین‌جهت برای سرمایه‌گذاران خرد جذاب خواهد بود و حتی امکان دریافت اجاره‌بها را نیز به‌عنوان سود نقدی دریافت کند و ضمناً دغدغه نقدشوندگی نیز وجود ندارد».
به گفته عشقی در مراحل بعدی بانک‌ها و مؤسسات دیگر نیز می‌توانند این صندوق را اجرایی کنند.
خانه‌دار شدن گام‌به‌گام
سید احسان خاندوزی، وزیر اقتصاد نیز در رونمایی از صندوق املاک و مستغلات گفت: «درگذشته ابزاری که سرمایه‌های خرد را برای خرید ملک به خدمت گرفت وجود نداشت، بیش از یک‌سوم هزینه‌های خانوار هزینه مسکن است و این هزینه سنگین دسترسی مردم به مسکن را بسیار سخت کرد، اولین ویژگی صندوق املاک و مستغلات می‌تواند خانه‌دار شدن گام‌به‌گام را برای مردم فراهم کند.صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند دارایی‌های فریز شده شرکت‌ها و مؤسسات مالی را به جریان بیندازد و بدهی شرکت‌ها را کاسته و کمک به جریان انداختن دارایی‌ها می‌کند، از بانک‌های دولتی می‌خواهم توجه ویژه به این ابزار داشته باشند.»
سید صولت مرتضوی، وزیر کار، تعاون و رفاه اجتماعی در مراسم رونمایی از صندوق املاک و مستغلات گفت: «اقدام بسیار مبارکی در حوزه اقتصاد رخ‌داده و سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سرمایه‌های اندک را به ثروت زیاد تبدیل کرده و بستر اقتصاد تعاونی را مهیا می‌کند.صندوق املاک و مستغلات یکی از نیازهای کشور را می‌تواند در آینده برطرف کرده و آرامش را به جامعه تقدیم کند، این امر پیوند سرمایه‌ها بوده و سرمایه‌های مختلف را به هم نزدیک کرده و آن را مولد می‌کند. هم می‌توان مولدسازی بخش دولتی را در این الگو تعریف کرد و هم بخش خصوصی.ویژگی‌های مثبت دیگر صندوق املاک و مستغلات، افزایش ارزش سرمایه، نقدشوندگی، همکاری‌های چندبخشی میان دولت، بخش خصوصی و شهرداری‌ها بوده و نقدینگی را به خدمت تولید می‌آورد.»
شیرازی، مدیرعامل فرابورس نیز در این مراسم گفت: «یکی از عوامل ضرر در سال ۹۹ کمبود نهادهای حرفه‌ای و سرمایه‌گذاری مستقیم افراد مبتدی بود، یکی از پیگیری‌ها باید حضور نهادها به‌جای افراد باشد. وزارت رفاه و سایر وزارتخانه‌ها دارای دارایی‌های مازاد بوده و با احتکار و فریز کردن دارایی‌ها باعث از بین رفتن تعادل تقاضا و عرضه است.»
به گفته شیرازی، ارزش‌گذاری ملک امری دشوار بود و هزینه‌های معاملات ملک بالا بوده و سرمایه‌گذاری آن تنها برای قشری خاص است اما صندوق املاک تمام این امور را تسهیل کرده و هزینه معاملات را کم و نقدشوندگی را می‌افزاید.
« دراین‌باره با دو کارشناس مسکن و بازار سرمایه به گفت‌وگو پرداخته تا سازوکار این صندوق را از دو جهت بررسی کنیم؛
برای پویایی اقتصاد به صندوق املاک و مستغلات نیاز داشتیم
هادی گنجی، کارشناس مسکن و در تشریح رونمایی از صندوق املاک و مستغلات در بورس اظهارکرد: برای داشتن بازاری پویا نیازمند وجود چنین صندوق‌هایی هستیم بنابراین رونمایی از صندوق املاک و مستغلات به طور‌کل مثبت و کارآمد است. پرسشی که دراین‌باره وجود این است که چه زمان و با چه رویکردی وارد این فضا بشوند؟
وی درباره کارکرد صندوق املاک و مستغلات افزود: صندوق املاک و مستغلات در تمامی نقاط دنیا کارکرد دارد و با توجه به اینکه نگاه به ساختمان طی ۳۰ سال اخیر به یک نوع دارایی تبدیل‌شده و اکنون نیز در اوج خود قرار دارد، به وجود برخی نهادهای مالی که تسهیل‌گری کنند، نیاز داشتیم. هدف کلی از وجود صندوق املاک و مستغلات در تمام نقاط دنیا این است که شاخصی تعریف و سرپناهی به‌صورت خودمالکی و اجاره‌ای شکل بگیرد. به‌عبارت‌دیگر صندوق املاک و مستغلات می‌کوشد تا شاخص تعریف‌شده برای شکلگیری سرپناه به‌صورت خودمالکی یا اجاره‌ای به‌درستی اجرا و راه‌اندازی شود. وجود ابزارهایی همچون صندوق املاک و مستغلات به‌واسطه وجود عایدی و مطرح بودن سرمایه‌گذاری اهمیت دارد.
کارشناس بازار مسکن بابیان امکان دسترسی به سرپناه به‌صورت خودمالکی و اجاره برای هر شهروند، همچنین خاطرنشان کرد: به‌واسطه شکلگیری صندوق املاک و مستغلات هر شهروند امکان دسترسی به سرپناه را به‌صورت خودمالکی و اجاره‌ای خواهد داشت. بدین واسطه فرد قادر خواهد بود ارزش پول خود را به‌صورت (direct )حفظ کند یا اینکه به‌صورت (indirect) خرید کند.
او بابیان نتایج مثبت صندوق املاک و مستغلات متذکر شد: رونمایی از صندوق املاک و مستغلات را می‌توان یک اقدام مثبت ارزیابی کرد. افزون براین برای شکلگیری یک بازار حرفه‌ای که دولت نیز کمترین مداخله در آن را دارد، نیازمند چنین فضایی بودیم.
تحقق شاخص‌های تعریف‌شده، گامی برای موفقیت صندوق املاک و مستغلات
وی ابزار کرد: نکته قابل‌توجه در رونمایی از صندوق املاک و مستغلات شاخص تعریف‌شده است. دراین راستا ضرورت دارد تا بر پتانسیل و تأثیرگذاری‌های این صندوق رسیدگی شود و نظارت صورت بگیرد.
گنجی گفت: صندوق املاک و مستغلات در دنیا کارکرد و تجربه دارد. این امر در هرکشور متناسب بافرهنگ و شرایط اقتصادی و اجتماعی همان کشور تطبیق داده‌شده است. به‌موجب کارکرد مثبت در این حوزه نیاز است تا از زمان ورود، تورم رکوردی، نظارت‌های این بازار و سایر عوامل تأثیرگذار آگاه باشیم. چنانچه یک ابزار در زمان نادرست وارد شود، کارکرد درست خود را از دست خواهد داد. به طورمثال برخی ابزارها برای تعریف تقاضا و برخی برای تعریف عرضه خواهد بود. این ابزارها در بستر اقتصاد و سیاست‌های اقتصادی کار می‌کنند. چنانچه کلیه این عوامل در تعادل باشند، کارکرد درست خواهد بود.
در بررسی بیشتر این موضوع با امید پورمحمود، کارشناس بازار سرمایه به گفت‌وگو پرداختیم.
ضرورت نظارت بر عملیات عمرانی صندوق املاک و مستغلات بورس
امید پورمحمود، کارشناس بازار سرمایه در تشریح رونمایی از صندوق املاک و مستغلات با حضور رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار با حضور سه وزیر کابینه، اظهارداشت: رونمایی از صندوق املاک و مستغلات را می‌توان به‌عنوان امری برای پاسخگویی بخشی از تقاضا در حوزه مسکن تلقی کرد. افزون براین وجود این صندوق‌ها می‌تواند موجب افزایش و تزریق سرمایه به بازار بورس شود.
وی با اشاره به افزایش جذب سرمایه در بازار بورس افزود: به‌موجب شکلگیری صندوق املاک و مستغلات افرادی که سرمایه خود را برای خرید ملک در نظر گرفته‌اند، می‌توانند وارد بازار سرمایه شوند و سرمایه خود را در بازار بورس وارد کنند.
پورمحمود با تأکید بر ضرورت نظارت بر روند فعالیت پیمانکاران، تصریح کرد: نکته قابل‌توجه، موضوع ساخت این پروژه‌ها و روند فعالیت پیمانکاران است. افزون براین شفافیت نحوه مشارکت نیز اهمیت فراوانی دارد. امیدواریم درآینده با انتشار اطلاعات بیشتر این حوزه از شفافیت بیشتری برخوردار شود تا بتوانیم بررسی بیشتری داشته باشیم. باید صبرکرد و استقبال از این امر را واکاوی کرد.
او بابیان اینکه عملیات عمرانی صندوق املاک و مستغلات نیازمند شکلگیری ابعاد نظارتی است، گفت: ابعاد نظارتی بر صندوق املاک و مستغلات اهمیت فراوانی دارد با توجه به اینکه سرمایه‌های وارد شونده در شرکت‌های انبوه‌سازی جذب خواهند شد، نظارت اهمیت فراوانی خواهد داشت. متأسفانه برخی از ساختمان‌های مسکن مهر پس از گذشت سال‌ها هنوز تحویل داده نشده‌اند. اگر پیمانکاران این امر نیز بخواهند همانند ادوار گذشته عمل کنند، نتایج خوبی را شاهد نخواهیم بود. دراین راستا نیازمند نظارتی ویژه بر عملیات عمرانی هستیم.
کارشناس بازار سرمایه در پایان این گفت‌وگو اظهارداشت که امیدواریم رونمایی از صندوق املاک و مستغلات امری سودآور برای مردم جامعه باشد.
جزئیات سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات
صندوق‌های املاک و مستغلات بانام اختصاری REIT یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری بوده که مالک یا اداره‌کننده املاک درآمدزا خواهند شد، درواقع هدف این صندوق‌ها کسب سود از بازار ملک بوده و به‌نوعی صندوق‌های ETF یا قابل معامله در بورس هستند.این صندوق‌ها بر روی املاک و مستغلات غیرمنقول مانند واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی سرمایه‌گذاری خواهند کرد و نحوه فعالیت این صندوق‌ها با استفاده از منابع جمع‌آوری‌شده ملک مسکونی یا تجاری خواهد بود، با افزایش قیمت ملک در طول زمان ارزش این نوع صندوق‌ها هم افزوده خواهد شد.
پلن دیگر سرمایه‌گذاری بر روی این نوع صندوق‌ها، اجاره گرفتن از آن بوده ، اجاره دادن این واحدها و دریافت اجاره‌بها از مستاجرین نقدی مستمری نیز برای دارندگان واحدهای این صندوق ایجاد و بین سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد، بنابر اساس‌نامه این صندوق بیشتر از ۹۰ درصد سود این صندوق بین سهامداران توزیع خواهد شد.
صندوق املاک و مستغلات ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن را به‌شدت کاهش داده است. نصاب سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها نیز بدین شرح است؛ باید حداقل ۶۰ درصد از دارایی‌های صندوق یعنی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات صورت گرفته و حداکثر ۳۵ درصد به سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار مانند اوراق مشارکت اختصاص‌یافته و حداکثر ۵ درصد ازکل دارایی‌ها نیز قابل تخصیص به سهام شرکت‌های بورسی خواهد بود.
این صندوق‌ها دارای مزایایی نظیر؛ معافیت مالیاتی، امکان سرمایه‌گذاری از مبالغ اندک تا کلان است.
ورود صندوق‌های بیشتر املاک و مستغلات با تسهیل فرآیند سرمایه‌گذاری و نقدشوندگی، می‌تواند بازار روحی تازه بر پیکر بازار مسکن دمیده و با افزایش عرضه قیمت مسکن را در آینده متعادل کند، همان‌گونه که وزیر اقتصاد نیز به آن اشاره کرد دارایی‌های انباشته بسیاری از شرکت‌های دولتی املاک بوده و این نوع صندوق‌ها می‌تواند با جاری‌سازی نقدینگی در آن آزادسازی منابع دولتی را تسهیل کند. /رسالت
